Участок в коттеджном поселке

В настоящее время весьма распространен такой способ постройки собственного дома, как приобретение участка в коттеджном поселке. Весьма характерным в этом случае является рекламное объявление о продаже/покупке: не земля в д. Подгорье, N-района, площадь участка….м.кв., а земельный участок в коттеджном поселке «Золотая Сотка», инфраструктура подведена, площадь… Общий смысл в том, что участок земли приобретается не просто «сам по себе», но в тесной взаимосвязи если не с соседними участками похожего типа, то с системой общей инфраструктуры, которая строится на совместные с другими собственниками средства и в будущем будет использоваться всеми.

У дачных или коттеджных поселков есть несколько неоспоримых плюсов:

• соседи (ты не один такой будешь в глуши корчевать лес и поднимать целину, нет, рядом будут или, как минимум, планируются единомышленники, озабоченные тем же самым);
• определенный социальный слой (можно надеяться, что взыскательному собственнику вновь приобретенного земельного участка не придется скрупулезно высчитывать в уме, не будет ли три этажа дома с колоннами и вертолетная площадка на крыше «слишком» для этой «деревни», есть надежда, что те, кто купит соседние участки имеют если не равные, то хотя бы сходные финансовые возможности и соответствующие запросы к окружающему ландшафту и инфраструктуре);
• клубность (что ни говори, а человеку свойственно желание чувствовать свою принадлежность к… и определенную избранность);
• инфраструктура и удобство (если поселок и впрямь собираются строить, то гораздо легче, когда кто-то оформил за тебя все ТУ на коммуникации, это и дешевле, так как расходы на протяжку какой-нибудь трубы, например, или покупку и установку (газораспределительного пункта или трансформаторной подстанции можно будет «поделить» с другими участниками).

К сожалению, на деле не всегда получается так, как мечталось. Поэтому, ни в коем случае не отговаривая от покупки участка в ДНТ (или любом другом «поселке»), остановимся на деталях, которые имеют большое влияние на осуществление дальнейших планов и спокойствие нервной системы будущего земле- и домовладельца:

Первый важный момент: подъездные пути к участку и так называемые «земли общего пользования».

Необходимо хорошо понимать, кому они принадлежат. По опыту можно сказать, что в большинстве случаев – продавцу, то есть первоначальному собственнику земли. Также по опыту, эта ситуация останется такой и впредь (либо вся «общая инфраструктура» со временем будет переведена на ДНТ или другую управляющую компанию). Ведь собственник не просто хочет продать землю, вероятно, он хочет еще и управлять этим комплексом в будущем. Значит, подъездные пути и все иные земли общего пользования (например, общий детский городок или прудик с карпами, шлагбаум, преграждающий въезд на территорию поселка, системы видеонаблюдения) остаются в его собственности.

Второй важный момент – инфраструктура: дорожное покрытие, сами дороги внутри поселка, трубы, провода, кабели и прочие элементы. Они также, как правило, остаются в собственности продавца или передаются образованному товариществу собственников (в любом случае, собственность на них к частному лицу, купившему участок, не перейдет).

Важный момент номер три – договоры. Необходимо смотреть, какие именно договоры, на какие суммы покупатель земельного участка подписывает. Как минимум, чья обязанность прокладывать коммуникации, фиксирована ли цена на эту работу, сроки и т.п.

Четвертый важный момент - платежи. У члена любого ДНТ или коттеджного поселка есть несколько видов платежей – тот, по которому он становится собственником участка, платежи за строительство дома (если участок продавался с подрядом), вступительный взнос в ДНТ, членские взносы, взносы на развитие инфраструктуры. Эти платежи не стоит путать между собой и всегда соотносить услышанное и реальное. То есть, если при покупке участка продавец дал следующий исчерпывающий ответ на вопрос о всех затратах: 1 млн. за участок, 2 млн. за строительство дома, 0,5 млн. за подведение коммуникаций, то в будущем, подписывая документы и оформляя платежи, нужно смотреть, кому и за что деньги перечисляются или передаются. В противном случае не исключен вариант того, что Вы уже заплатили за все (как Вы думаете) 3,5 млн. рублей и вдруг Вам сообщают о необходимости нового платежа. Почему? Потому что в раскладе продавца (нередко подтвержденном документально) совсем другая картина: 1 млн. рублей за участок, 2 млн. рублей за строительство дома, 0,5 млн. рублей за вступление в ДНТ, а коммуникации и какие-нибудь целевые взносы в ДНТ вообще еще не оплачены…

Какой вывод из всего этого нужно сделать? Необходимо понимать, что ДНТ (коттеджный поселок или любое подобное образование), как и любое другое сообщество, руководит своими членами, поэтому полностью обособиться от этого сообщества не получится и придется принимать его правила, в том числе и финансовые. Исходя из этого, следует объективно оценивать свои желания, финансовые возможности и ожидания и надежды других – как других собственников участков, так и объединения (ДНТ) в целом. Потому что вступление в ДНТ – это почти как брак – долгосрочные отношения. Не стоит думать, что если Вы просто купили участок в коттеджном поселке, то объединение (ДНТ), которое в нем будет непременно создано, не имеет к Вам никакого отношения. Независимо от того, вступили Вы в ряды членов ДНТ или нет, вы обязаны соблюдать его законы, в том числе и нести финансовые расходы, которые устанавливаются общим собранием членов. А у Вас там 1 голос. Поэтому нужно либо искать единомышленников, либо смиряться с предлагаемыми условиями и нагрузками (в первую очередь, финансовыми), либо расставаться с участком (то есть продавать).

Соответственно, вопрос о покупке участка в сообществе – дачном, коттеджном поселке — должен приниматься взвешенно и с тщательным изучением документов, которые отныне будут регламентировать Вашу жизнь.

Удачных покупок!