Цена участка и факторы, влияющие на неё
В последние годы жителей крупных городов, стремящихся перебраться за город, интересует цена участка и факторы, влияющие на нее. На самом деле механизм образования стоимости объекта недвижимости весьма сложен. В экономической литературе стоимость земельного участка подразделяется на несколько видов. Кроме того, существует масса методик и формул, по которым производится расчет цены участка.
Специалисты компании LANDBERRY на протяжении многих лет занимаются анализом рынка загородной недвижимости Ленинградской области, а также вопросами того, как формируется цена участка и факторы, влияющие на нее. Накопленные знания позволяют компании LANDBERRY оставаться лидером рынка по продаже загородной недвижимости долгие годы.
Для потенциального покупателя наибольший интерес представляет рыночная стоимость. Именно она является той наиболее вероятной ценой продажи участка. Она характеризует участок в открытом и конкурентном рынке и не ущемляет интересов как продавца, так и покупателя. Исключением являются ситуации, при которых представители сторон сделки испытывают давление чрезвычайных обстоятельств, которые искажают реальную рыночную стоимость земельного участка.
КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА УЧАСТКА И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА НЕЕ?
На рыночную стоимость земельных участков наибольшее влияние оказывают следующие факторы: отчуждаемость, полезность, дефицитность, спрос, ликвидность. Именно оптимальное взаимодействие этих факторов ведет к равновесному формированию рыночной стоимости земли, объективной для конкретной рыночной сделки в определенный момент.
Остановимся на самых основных факторах, которые определяют оптимальное использование земельного участка. Именно они больше всего волнуют потенциального покупателя, и на них необходимо ориентироваться при оценке объективности стоимости земельного участка.
Месторасположение - тот основной фактор, который влияет на цену. Он характеризуется перспективностью расположения земельного участка, характером окружения и транспортной доступностью. Очень важно, сколько времени будет затрачиваться при поездке в город на личном или общественном транспорте. Крайне значимым аспектом при оценке земли является близость участка к населенному пункту и его инфраструктура: больницы, школы, детские сады, магазины. Экологическая обстановка, окружающий ландшафт, близость водоемов также играют не последнюю роль в оценке земли.
Законодательная допустимость определяет соответствие действующему законодательству варианта использования участка. Она определяется путем анализа многих факторов: экологических и строительных нормативов, наличия запретов на участке на строительство, ограничений этажности, негативных настроений у местного населения, соблюдения правил зонирования и много другого. По участку, например, могут проходить кабели, трубопроводы, наличие которых накладывает ограничения на строительство. Это именно тот случай, когда цена участка и факторы, влияющие на нее взаимосвязаны.
Физическая пригодность участка определяет перспективы создания улучшений. На нее влияют размер участка, качество грунта, топография, климат, экологические параметры, гидрогеологические и инженерно-геологические особенности участка и многое другое. Понятно, что для покупателя, который планирует построить на участке дачу или загородный дом, важно плодородие почвы, возможность бурения скважины для полива участка, комфортность климатических условий.
Технологическая обоснованность базируется на соотношении качества, сроков и затрат на реализацию будущего проекта, транспортную доступность, вероятность стихийных бедствий, возможность подключиться к коммунальным удобствам.
Для каждого покупателя цена участка и факторы, влияющие на нее, являются отправной точкой при выборе земельного участка. И, исходя из собственных желаний и финансовых возможностей, каждый участник сделки определяет для себя приоритетные факторы, которые должны определять стоимость земельного участка в отдельно взятом случае.
